Dle zákona č. 89/2012 Sb, občanského zákoníku (NOZ), § 1200 odst. 3, stanovy SVJ vyžadují formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. Po celou dobu účinnosti NOZ se však odborná veřejnost rozcházela v názoru, na která SVJ toto ustanovení NOZ dopadá a zda je přítomnost notáře na shromáždění SVJ rozhodujícím o změně stanov nutná či nikoliv.
Tyto rozpory zřejmě vyřešilo rozhodnutí Vrchního soudu ze dne 28.7.2015 sp. zn. 7 Cmo 79/2015, publikované v časopisu Soudní rozhledy č. 10/2015. Dle tohoto rozhodnutí se povinná forma stanov jako notářského zápisu týká pouze SVJ vzniklých za účinnosti NOZ, tedy po 1.1.2014 a to jen těch, která byla založena schválením stanov.
K bližšímu vysvětlení je nutné rozlišovat právní režim SVJ vzniklých před 1.1.2014 dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ZVB) a SVJ vzniklých dle NOZ. Na základě ZVB vznikla SVJ tzv. „ze zákona“, tedy okamžikem, kdy nastala zákonem předvídaná skutečnost (v domě s alespoň pěti jednotkami ve vlastnictví třech různých osob). Stanovy SVJ tedy na jeho vznik neměly žádný vliv a byly přijímány na ustanovující schůzi jako vnitřní dokument SVJ. Pokud SVJ žádné stanovy nepřijalo, platily pro něj automaticky vzorové stanovy formulované v nařízení vlády.
Dle NOZ však došlo k zásadní změně pro vznik nových SVJ. Zákon nově rozlišuje mezi vznikem SVJ a jeho založením. Z časového hlediska dochází nejprve k založení SVJ, a to nikoliv ze zákona, ale právním jednáním směřujícím k jeho založením. Tímto právním jednáním je učinění prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, smlouva o výstavbě nebo právě schválení stanov. Pokud má na základě prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvy o výstavbě vzniknout SVJ, musí tyto dokumenty obsahovat náležitosti stanov. V této variantě založení SVJ se tedy již první stanovy nepřijímají ani neschvalují na schůzi SVJ a forma notářského zápisu se jich tedy netýká.
Naopak pro založení SVJ přijetím stanov NOZ formu notářského zápisu vyžaduje. SVJ je tedy založeno schválením stanov ve formě notářského zápisu všemi vlastníky jednotek v domě. Takto založené SVJ pak bude za účastni notáře své stanovy i měnit a každá jejich změna bude vyžadovat opět formu notářského zápisu.
Po založení SVJ výše uvedenými způsoby pak dochází k jeho vzniku dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Závěrem lze tedy uvést, že formu notářského zápisu vyžadují pouze stanovy i jejich změny u SVJ založených schválením stanov dle § 1200 NOZ. SVJ založená dle NOZ prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvou o výstavbě, jakož i SVJ vzniklá před 1.1.2014 dle ZVB, stanovy ve formě notářského zápisu mít nemusí, ani je nemusí za účastni notáře měnit, pokud tak ovšem není vyžadováno samotným textem stanov.
Mgr. Zuzana Molíková, advokátka